第一章总则

第一条为规范和加强我县农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房(以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》《安阳市人民政府关于规范和加强农村宅基地和村民自建住房管理的通知》等法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于安阳县行政区域范围内农村宅基地管理和村民自建住房管理。

本办法所称的农村宅基地（以下简称宅基地），是指农村村民依法取得本村集体经济组织或村民委员会（以下通称村级组织）内土地使用权用于建设住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第三条农村村民申请自建住房必须具备本村级组织成员或村民资格。宅基地的所有权属于本集体所有，个人只有使用权。因实施村庄规划、国家建设或城乡改造需要调整宅基地的，原宅基地使用权人应当服从。有下列情形之一的经村级组织同意可认定为本村级组织成员或村民：

（一）原户籍在本村级组织的大中专院校学生及毕业生、现役军人（不含现役军官）、复员退伍军人，国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外；

（二）原户籍在本村级组织的监狱服刑人员、社区矫正人员、刑释解戒人员。

第四条严格执行农村乱占耕地建房“八不准”：不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建的房屋，不准违法审批占用耕地建房。

第五条村民建住宅必须符合国土空间规划和村庄规划；鼓励农村村民在本村级组织内部向符合宅基地申请条件的农户以赠与、转让、置换等方式流转宅基地；严禁向本村级组织以外的单位或个人流转宅基地；不得以任何形式非法将其他土地转为宅基地；不得违法收回村民合法取得的宅基地；严禁城镇居民在农村购买宅基地；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈地、买卖宅基地。

第六条县政府成立农村宅基地和村民自建住房管理工作领导小组，农业农村、自然资源、住建、市场监管、应急管理等部门以及各乡镇政府为成员单位，负责农村宅基地和村民自建住房管理工作，领导小组下设办公室，负责日常管理与统筹协调工作。

第七条 县农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求报县自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地及房屋不动产登记。

县住房和城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住宅设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

市场监管部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

乡镇政府负责本辖区内宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。

第二章规划和建设

第八条乡镇政府要建立乡村规划管理委员会，乡镇主要负责人担任主任，合理确定村庄布局和规模，统筹村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。

乡镇政府严格遵循“先规划后建设、不规划不建设”的原则，依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报县政府审批。

第九条要科学规划农村宅基地选址，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域；公路建筑控制区的范围和安全距离内不审批新建宅基地，从公路用地外缘起向外的距离

标准为：高速公路不少于30米，国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米；与电力线路保持20米、地下电缆线路保持0.75米；同时还应综合考虑铁路、河堤之间的安全距离。

第十条规划宅基地经批准占用耕地的，县自然资源部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径落实占补平衡，不得向农户收取耕地开垦费、占补平衡费及新增建设用地使用费。耕地占用税按现行的标准由农户在宅基地农用地转用审批后缴纳。

第十一条农村村民一户只能拥有一处宅基地(简称“一户一宅”），每处宅基地面积不得超过167平方米。超过一处或面积超标的，应当逐步退出。

村庄规划自建住房标准总层数不超过三层，单层建筑，檐口高度不超过4米；两层及以上建筑，每增加一层檐口高度增加不超过3米；高度不含地下室和半地下室，坡顶按檐口高度计。确需建设三层以上住房的，需征得村级组织及相关利益方的同意并纳入规划。

“一户一宅”的认定。按照“以成员认定、以户取得”的原则，以“一户”为单位认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。

第十二条为了保障“遵规划、按批准”建房，实行建房保证金制度。农村村民建房收取履约保证金，收取标准为新建2万元/栋，原址翻建为1万元/栋。建房履约保证金由乡镇财政负责收取，设立专户管理。

房屋竣工后，经验收合格的凭农业农村部门备案的《农村宅基地和村民自建房验收意见表》全额无息退还建房履约保证金；验收不合格但在规定期限内按要求整改到位的，仍全额无息退还建房履约保证金；验收不合格且在规定期限内整改不到位或拒绝整改的，没收建房履约保证金，并强制性按要求整改到位。

第十三条村民自建住房实行土地利用计划管理。

乡镇政府每年要以村为单位，汇总并上报提出下一年需要保障的农村村民住宅建设用地计划指标需求；县农业农村局组织各乡镇进行年度农村村民住宅建设用地需求情况统计调查；县自然资源部门按规定保障计划指标，并会同县农业农村局具体落实，计划指标实行单列安排，按照不低于年度新增建设用地计划指标5%的安排，年底实报实销，年度不足的，下一年度优先安排。农业农村部门根据批准宅基地用地指标，合理安排乡镇宅基地用地需求。

第十四条县农业农村局要坚持改革创新，积极探索闲置宅基地及农房盘活利用方式。支持农户或集体经济组织在不丧失农户房屋所有权和宅基地使用权的前提下，以自主经营、合作经营、委托经营等方式，利用闲置宅基地和农房依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，增加农民财产性收入；按照国家统一部署，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的、建新退旧的宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

第十五条县住建部门要结合我县村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

第三章 宅基地审批和管理

第十六条乡镇政府要建立或指定一个窗口，明确专门机构、确定至少两名专职人员负责宅基地审批和管理工作，对外受理宅基地或村民自建住房的申请，实行多部门内部联审联批制度。农业农村部门具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门具体负责审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；其中涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。涉及林业、电力、水利、交通等管理的要及时征求意见。优先审批使用村内空闲宅基地，严格控制新增宅基地。

第十七条符合下列条件之一的农户，可以申请新建或对原有住房进行翻建、改建或扩建：

1.农村村民户无宅基地的；

2.农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；

3.因国家、集体建设需要，原有宅基地或住房被占用或拆迁需要安置的（多处住宅或剩余部分超标除外）；

4.因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

5.离异后无房一方或者无房一方再婚且配偶无房的可为一户；

6.因现有住房属危房或其他原因，确需翻建或改建或扩建的；

7.法律法规规定的其他情形。

第十八条有下列情形之一的，申请新建不予批准：

1.申请人年龄未满18周岁的；

2.户口已迁出没有被认定为本村级组织成员的；

3.宅基地选址不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

4.不符合“一户一宅”，申请新宅基地，拒绝弃旧的；

5.将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请新宅基地的；

6.原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；

7.五保户或政府纳入集中供养的；

8.法律、法规不得批准的其他情形。

有下列情形之一的，农村居民不得翻建、改建或扩建原住宅，但是危房改造除外：

1.已安排新宅基地的而退出的原有宅基地；

2.宅基地不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

3.原住宅已被列入征收拆迁范围的、拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的；

4.原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村

（镇）保护规划确定的保留建筑风貌的。

第十九条农村村民自建住房按“个人申请、村级审查、乡镇级审批、县级备案”的审批模式，实行“审批程序公开、申请条件公开、申请人名单公开、审批结果公开”的审批制度。

第二十条村民申请用地建房，要求提供真实资料，主动履行建房各项程序，并持下列资料向所在村级组织提出申请：

（一）按照要求填写的《农村宅基地和村民自建住房申请表》；

（二）申请人的身份证及户口簿复印件；

（三）申请异地新建住房的，需提交同意退出的《农村宅基地使用承诺书》，分户居住或者其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形除外。

第二十一条村级组织接到村民宅基地和建房申请后，可以按照“四议两公开”的议事规则决策实施。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论，讨论通过后将结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。

公示无异议或者异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府；未通过的，由村级组织告知申请人未通过原因。

第二十二条乡镇政府专门机构从接到村级组织报送材料后，组织农业农村、自然资源等有关部门按照“三到场”的要求进行实地审核。

在受理后10个工作日内，专门机构会同有关部门到现场勘查。核查是否符合建房条件，勘查用地四至、面积、地类、规划等。符合条件和政策的，绘制宅基地平面位置示意图并公示，公示时间不少于7个工作日。

公示后有异议的，由乡镇自然资源部门、农业农村部门及时查实。对不予批准的，专门机构应当书面告知建房申请人和村级组织，并说明理由。对无异议或异议不成立、资料不齐全的，书面通知村级组织，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

无异议或异议不成立、资料齐全且不涉及农用地转用的，由乡镇政府根据各部门联审结果，自收到申请资料之日起20个工作日内完成《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》并向县农业农村、自然资源部门报送审批备案。涉及占用农用地或未利用地建房需新增建设用地的，由县宅基地领导小组办公室按照本年度新增建设用地5%的指标内安排批准。

第二十三条经批准用地建房的农户，取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，在开工前向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在收到资料5个工作日内，组织农业农村、自然资源等有关部门到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场定界、放线，并绘制宅基地平面位置图。

丈量放线后方可动工，并严格按照批准的内容、标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设，未经开工查验，不得动工。

村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励乡镇聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。

第二十四条房屋竣工后，建房户应当向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府自收到申请5个工作日内，应及时组织村民、施工负责人、技术人员进行实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房，验收合格的，在《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》提出验收意见。

第二十五条竣工验收合格后，由建房户持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其它规定的材料向不动产登记部门申请办理不动产登记手续，核发不动产权证书。

第二十六条村民应当自取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工建设。逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》失效。

需要延长期限的，应当在期限届满30日前向乡镇提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。

《农村宅基地批准书》和《建设规划许可证》失效后可以按要求重新申请。

乡镇政府专门机构要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县农业农村、自然资源部门备案。

第二十七条县住建部门要建立农村建筑工匠名单，实行建筑工匠培训制度。要会同乡镇政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上（含三层）或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。

村民自建三层以上住房经乡镇政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。

村民应当与施工队伍签订施工合同或协议，并约定质量和安全责任。参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

第二十八条乡镇政府要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。

第二十九条乡镇政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。

第三十条 严格落实农村宅基地建新退旧管理。宅基地申请人在村镇规划区内新选址申请宅基地时，应同时与本村级组织签订承诺书，承诺将超标准的老宅基地交回本村级组织，将老宅基地使用证按法定程序办理注销登记手续，并将原宅基地上的房屋拆除后退还所属的村级组织。

第三十一条遵照“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”的原则，拟对超标准的宅基地超出部分实行宅基地有偿使用。农业农村部门拟订收费标准，逐级报省物价局、财政厅批准后由乡镇收取。收取的宅基地使用费实行村有乡（镇）管、专户储存，专款专用，主要用于本村的公共设施和公益事业建设，任何单位和个人不得侵占、挪用。建立严格的财务管理制度，公开帐目，接受群众监督。

第三十二条有下列情形之一的，村级组织报经乡镇政府批准，可以收回宅基地使用权：

（一）为乡（镇）公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地的；

（二）为实施空间规划、村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的；

（三）擅自改变宅基地用途或非法转让宅基地的；

（四）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；

（五）住宅所有权人死亡，没有继承人的；

（六）自宅基地使用批准文件之日起两年内未动工建设或空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

依照前款第（一）项、第（二）项规定收回宅基地，对土地使用权人应当给与适当补偿。

第三十三条县农业农村局要按照信息公开规定，组织建立农村宅基地审批信息“县、乡（镇）、村”三级信息公开平台，将农村宅基地用地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公开。

经依法批准的农村宅基地，乡镇政府和村级组织应及时公开审批结果。

第四章 宅基地使用权流转

第三十四条宅基地使用权可以在本村级组织成员内部以赠与、转让、置换等方式进行流转。宅基地使用权流转的，地上房屋及附着物所有权一并流转。不允许转让给本村级组织以外的人员或者组织。

鼓励村集体将退出的宅基地复垦为耕地，复垦新增耕地验收合格后，土地增减挂钩指标纳入指标交易平台。

对农村方新弃旧退出或超面积退出后形成的闲置地、废弃地、空心村等，鼓励村集体开展农村土地整治、进行盘活利用。

进城落户的村民依法保留其原来合法取得的宅基地使用权，也可以依法自愿有偿退出宅基地。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

第三十五条流转的宅基地应符合以下条件：(一）符合国土空间总体规划和村庄规划；

（二）宅基地使用权及地上房屋所有权无权属争议；

（三）转让人转让、赠与宅基地后，能够保障基本居住需要的；

（四）受让人、受赠人、置换人应为在本村级组织内部符合宅基地申请新建条件的人员；

（五）法律法规规定或者经县级以上人民政府认定的其他情形。

第三十六条流转宅基地应按下列程序申报：

（一）申请。转让、赠与、置换宅基地的双方当事人应当同时向所在村级组织申请，经成员（代表）会议同意后，由所在农村集体经济组织将双方的相关信息公示，公示期不少于7个工作日，公示无异议或者异议不成立的，报送村级组织审核；

（二)审核。村级组织审核通过的，报送乡镇审批；

（三）审批。乡镇派员调查，符合条件的，双方签订转让、赠与或置换协议，协议见证方为村与乡镇，签名并加盖公章，并给与审批，审批结果予以公示，满7个工作日后颁发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；

（四）转移登记。以转让、赠与、置换方式流转的，当事人应当依据《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》按照相关要求办理不动产转移登记。

第三十七条依法依规、稳妥有序、分阶段处理历史上形成的宅基地超面积问题、一户多宅和未批先建等问题。

对历史形成的宅基地超面积，可以采用分户，流转方式处理，也可以通过翻建、改扩建除批准不超过167平方米的面积后，其余面积以绿地、菜园，停车等形式消除超面积。

对一户多宅采用分户、流转方式进行处理。

对历史形成的未批先建住房，分阶段视情况处理。2020年7月3日以后占用耕地建房的，一律进行拆除；2020年7月3日以前建成房屋并已居住的，符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地，符合国土空间规划和村庄规划及建设管理要求，经乡镇政府批准，可依政策补办相关手续。不符合国土空间规划和村庄规划，但经2020年违法乱占耕地建房摸底排查登记的，保持现状，不准建设，不准审批翻建、改扩建，待国家和省有关处理政策出台后处理。

第五章监督管理

第三十八条按照“市级指导、县级主导、乡镇主责、村级主体”的要求，乡镇政府是本行政区域内农村宅基地审批和村民自建房管理的责任主体，落实巡查、报告和监督管理责任，县政府每年开展一次农村村民建房专项督查，重点督查乡镇及有关部门执行宅基地管理和村庄规划是否到位、建房审批是否规范、日常巡查是否有效、违法违章建房拆除是否彻底等情况。

第三十九条按照“谁审批、谁管理”的原则，根据乡级综合执法改革要求，乡镇政府成立乡镇综合执法机构，负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

对重大的、社会影响恶劣的或超出乡镇执法范围的违法建房由县农业农村局负责查处。

第四十条乡镇政府、村级组织要建立完善农村用地建房动态巡查制度。及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道。

第四十一条未依法取得宅基地批准书或者未按照规划许可的规定进行建设的，由乡镇政府责令停止建设，视情况予以整改、审批或拆除。对新建超标准多占的土地、方新弃旧不按规定退还宅基地的、非法批准占用的宅基地，按非法占地处理，其批准文件或登记证书无效；非法占用的土地由乡镇政府责令退还，并责令限期拆除建筑物，拒不拆除的由乡镇强制拆除，拆除费用从履约保证金中扣除。

村级主体”的要求，乡镇政府是本行政区域内农村宅基地审批和村民自建房管理的责任主体，落实巡查、报告和监督管理责任，县政府每年开展一次农村村民建房专项督查，重点督查乡镇及有关部门执行宅基地管理和村庄规划是否到位、建房审批是否规范、日常巡查是否有效、违法违章建房拆除是否彻底等情况。

第三十九条按照“谁审批、谁管理”的原则，根据乡级综合执法改革要求，乡镇政府成立乡镇综合执法机构，负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

对重大的、社会影响恶劣的或超出乡镇执法范围的违法建房由县农业农村局负责查处。

第四十条乡镇政府、村级组织要建立完善农村用地建房动态巡查制度。及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道。

第四十一条未依法取得宅基地批准书或者未按照规划许可的规定进行建设的，由乡镇政府责令停止建设，视情况予以整改、审批或拆除。对新建超标准多占的土地、方新弃旧不按规定退还宅基地的、非法批准占用的宅基地，按非法占地处理，其批准文件或登记证书无效；非法占用的土地由乡镇政府责令退还，并责令限期拆除建筑物，拒不拆除的由乡镇强制拆除，拆除费用从履约保证金中扣除。

第四十二条村级组织在乡镇政府指导下，制定完善宅基地民主管理办法，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民依法依规用地建房。建立村级宅基地协管员制度，要在村级组织负责人中明确至少1人兼任协管员，在村民申请建房过程中全程参与，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇政府报告。

第四十三条乡镇政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十四条法律法规和上级文件另有规定的，按照法律法规和上级文件规定执行。

第四十五条本规定自发布之日起施行。